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负面缠身的蛋壳,还在继续挖坑

作者:admin    文章来源:未知    点击数:    更新时间:2020-04-27 11:10

原标题:负面缠身的蛋壳,还在继续挖坑

逋谧装饰有限公司

虎嗅机动资讯组作品

作者 | 刘晶荣,编辑 | 黄青春

题图 | 视觉中国

近日,蛋壳再被法院点名,因1万元险成“老赖”。

天眼查平台显示,4月20日,杭州市西湖区人民法院发布一则失信被执行人信息,蛋壳(杭州)资产管理有限公司因违反财产报告制度,被列为失信被执行人,立案日期为3月27日,案件涉及的金额是12080元。

财产报告制度指的是被执行人在不能全部或部分旅行财务给付义务时,必须按照法院要求真实报告收到通知日前一年的财产情况,以证明自己没有或暂时没有履行能力。否则应承担相应法律后果。

同时,该公司法定代表人张雪也被杭州市西湖区人民法院下达了限制消费令,案号为(2020)浙0106执1120号。此外,其全资股东青梧桐有限责任公司所持有的的该公司全部股权也被法院冻结。

尽管蛋壳公寓对此回应称:“这是一个误会,裁决并未生效,并于此前就已提出撤裁申请”。但法院裁定已是事实。

有律师表示,在劳动部门作出裁定后,需要通过法院按照法律流程进行执行,在未正式执行之前,被执行方也有权利进行执行异议、撤裁申请。

蛋壳若因1万元变成“老赖”,实属不值。但此案也暴露出外界对蛋壳在快速扩张背后现金流的担忧。

扩张下的动作变形

蛋壳上市3个月,依旧未扭转长租公寓因过渡扩张带来的资金流吃紧困境。

3月,蛋壳发布了上市后的首份业绩报告。其报告显示,由于持续的营业成本高于营业收入,蛋壳已连续三年处于净亏损状态。而且自蛋壳披露数据以来,经营性现金流净额缺口一直在扩大。

整个2019年,蛋壳净亏损金额为34.37亿元,净利润率为-48.2%;调整后的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)为-19.22亿元,2018年该数值为-11.64亿元,2017年为-1.15亿元。

其实,蛋壳现金流吃紧背后的根本原因在于:疯狂扩张。

根据蛋壳的第四季度数据,蛋壳位于北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间,同比增长了46.6%。蛋壳的扩张趋势依旧在物价高昂的一二线城市。

而截至2019年12月31日,蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间,同比增长85.4%。这个数字比2015年末的2434间增长了179倍。

另外,其他城市的公寓数量也大幅增长了156.1%,接近21.5万间。当前蛋壳的业务足迹已遍布了中国的13个城市。

即便扩张会不断拉大资金缺口,但是在日益激烈的同行竞争下,蛋壳已经进退两难。

相比蛋壳,自如的扩张更为疯狂。2019年,自如房源超过了100万间,远超其它玩家。另外,相寓以28.5万套房源紧随蛋壳之后。

其实跳出公司看行业,正是租房市场供需两端长期失衡才导致各平台疲于扩张。

在城市化不断深化的背景下,人口流动加速,但由于房价居高不下,租房成了年轻一代的最佳选择,而二房东在整个租房市场的渗透率还不到10%。

这种情况下,只有控制市场之后,才能借着垄断局势不断抬高房租,或者增加别的营收方式获得更高的收入。因此,对于头部平台来说,房源数量是各品牌抢占市场的唯一途径。

当前,行业格局未定下,抢夺房源最需要的就是现金流。想要现金流,就逃不过“租金贷”的宿命。

二房东的生意,本质是通过低价买高价卖赚取中间差。其中,资金的周转在其中发挥极大的重要性。扩充房源需要的一次性使用大量资金,而房租确是一个需要长期回冗的过程。为了一次性拿到这些资金,二房东们因此和第三方金融机构合作,开启租金贷模式。

租金贷,是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约。由该金融机构将租客的全年房租提前支付给长租公寓,而租客向该金融机构按月还清租房贷款,贷款利息由长租公寓支付。公寓方提前获得资金之后,便可以获得流动的现金流进行收购新房源,继续扩张。

但是使用租金贷就如人走钢丝,一旦公寓平台没有将及时将钱回冗给第三方金融平台或是原房东,租客就将面临流离失所还将背负贷款的境地,引起社会不稳定因素。

这几年,平台资金链断裂引发的维权事件屡有发生,监管部门对租房市场乱象的惩治力度也越来越大。

2月18日,深圳市委政法委员会向金融监管机构以及深圳银保监局发文《关于开展相关排查工作的通知》(简称“通知”)通知表示,蛋壳存在涉及到社会稳定风险的租金贷,需要进一步排查。

这已经不是蛋壳第一次被点名了,早在2018年8月17日,北京市住建委就已集中约谈自如、相寓、蛋壳等主要平台并提出了明确的要求:住房租赁企业不得利用资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

但行业都在蒙眼狂奔,任何一家平台骤然停止扩张很可能就意味着出局。即便监管对第三方金融机构平台政策收紧,几乎斩断二房东们资金流情况下,蛋壳们为获得扩张支撑,非但没有停下来,反而开启流血上市之路。

不过,汽车报价蛋壳万万没想到的是,在现金流吃紧的情况下又碰上疫情。于是,便在疫情期间爆发了蛋壳”一鱼两吃“的免租事件。

疫情初始,各大房地产相关企业都在积极响应中央的号召,频频释放“善意”给租户一定的租金优惠政策。但蛋壳却借此上演了一出“一鱼两吃”的戏码。

一边,蛋壳和背后的20万房东们商量,试图说服他们免租让利一个月给租客,但房东们12月的房租还没到位,1月份又要免租,部分房东当然不接受这样的条款。另一边,蛋壳并未给租客免租,多位蛋壳公寓租客告诉界面新闻,他们未收到任何关于免租的消息。

于是,蛋壳因此被租客骂上热搜。面对媒体询问,蛋壳才表示,可以为武汉封城期间的租户暂免一个月的房租将在3月返还。

图注:聚投诉已现蛋壳强行让业主免租,拒绝交付押金的投诉专题,投诉量达1046。

而且,疫情期间蛋壳由于房屋空置率上升导致租金收入减少,其为了节省开支动起了员工的“脑筋”。1月19日开始,陆续有蛋壳员工在脉脉爆出蛋壳不仅延迟发放工资,还变相裁员。

最终,蛋壳自作聪明的做法,被迫免了部分租客租金不说,还在房东、租客两头投诉下折损了品牌信誉,内忧外患不断。

蛋壳股价也从2月份开始快速下跌,截至4月23日的6.9美元每股的开盘价,已经从上市时(1月份)的13.5美元,跌了将近一半。

长租公寓的“坑”

SOHO董事长潘石屹曾在表达过对长租公寓模式的不看好,因为其回报率只有1%。一套长租公寓,叠加租金、装修、管理、运营成本后,基本和往外租的价格打平,甚至还略有亏损。

长租公寓作为一个有规模陷阱的行业,要跑通这个模式,必须在达到规模效应后,使得边际成本降低,再加上管理得当,才能开始赚钱。

但实际上,快速扩张带来的规模与效益极难平衡。

蛋壳一直试图用科技的概念解决规模和效益的统一,即希望通过单位房源的增加带来成本的降低和经营效率的提升,以此来打破当前的经营性困境,不断收窄亏损率。问题在于,这在短期可以实现吗?

根据蛋壳另一组财报数据显示,蛋壳公寓2019年在技术及产品研发费用方面投入的资金达1.94亿元,较2018年同期增长了74.6%。这些资金主要用于扩大技术团队以开发技术系统和改善产品、服务。

一个是BI大数据商业智能系统。其能从收房、量房到出房,标准化、模块化每一个流程环节;而且真实透明的信息、价格以及标准的服务体系,可以使用户快速作出判断,同时有效推动了房屋租赁市场的网络化进程。

另一个是2019年上线的“鲁班”系统。该系统基于房源设计装修过程中积累的大数据,再结合激光成像与机器视觉技术,能够快速识别构建户型并匹配最优房屋改造方案。这套系统能够简化决策流程、人工依赖,够降低房源设计的时间和决策成本。

这些都是蛋壳“科技故事”的实际产品。蛋壳将这个科技的故事归纳为“服务-规模-科技-生态”的闭环体系,成为自己的护城河。

另外,2017年蛋壳公寓单间装修成本平均是12,646元/间,2019年前9个月,已经下降到平均10,404元/间。

问题是,现在的蛋壳的房源扩张速度依旧十分迅猛,仅靠采购环节降低成本并不足以优化整体效率。另外,新城市的开辟,使得这部分房源很难立即产生当地的规模效应进行成本压缩。

蛋壳招股书中的一项数据是:蛋壳在给房东在进行报价的时候,其所预测的房子租出去的价格和实际出租价格的准确度是95%。理论上,预估价格更加准确节省了一定时间成本,但是对收入而言,这并非关键。

至于租户的线上化使用系统,本就是长租公寓的标配。

“这个科技故事,虚虚实实”,一位长租公寓创始人向虎嗅表示。在行业从早期的野蛮增长向精细化运营方向转变的同时,这个故事显得性感,迎合了大家对互联网企业的想象。可这些所谓的技术赋能并不能在模式上产生根本改变。

面对租房这个格局未定的万亿市场,蛋壳想讲好长租公寓的故事,还有很长的路要走。

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